leftTopBanner
rightTopBanner

    Начало › Полезна информация

    Полезно

    ПРОДАЖБА НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ

    Сделката се изповядва пред нотариус в съответния район, където се намира имота. Добре е предварително да се уточни дата и час с нотариуса. Интересът на продавача при такива сделки е да получи цената. Рисковете за купувача са по-големи и ползването на адвокат или друг консултант е строго препоръчително. Практиката е да се сключи предварителен договор в писмена форма, в който се индивидуализира имота, определя се цената, сроковете за сключване на окончателния договор и др. основни елементи на договора за продажба.

    Необходими документи във връзка с продажбата на земеделска земя:

    1.Документ за собственост– нотариален акт за собственост /констативен/, нотариален акт за разпоредителна  сделка – продажба, дарение, замяна, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др. или решение на Поземлена комисия за възстановяване на собствеността, ведно с протокол за въвод. Ако решението на Поземлената комисия е постановено след 01.01.2001 год., същото трябва да бъде вписано в съответната Служба по вписванията. Ако имотът е поделен – освен документа за собственост, се представя  и договора за доброволна делба, респ. влязлото в сила съдебно решение за извършената делба.

     

    Ако титулярът по документа за собственост е починал, собственици са неговите наследници по закон или завещание. Легитимират се с акт за смърт и удостоверение за наследници – респ. завещание. Ако имотът е придобит на възмездно основание по време на брака на лицето, фигуриращо в документа като приобретател – продажба, замяна, прехвърляне срещу издръжка и гледане, то този имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност , т.е. в сделката ще участва и съпругът, а ако е починал – наследниците му. Същото важи, ако имотът е поделен чрез съдебна или доброволна делба. Ако съделителят е заплатил парично или имотно уравнение и това е посочено в документа за делбата, то придобитият от него дял при делбата е също съпружеска имуществена общност. За преценка на тези обстоятелства нотариусът може да Ви поиска удостоверение за семейно състояние – такса 2 лв., издава се от служба ГРАОН на съответната община. Във връзка с влезлия в сила нов Семеен кодекс е нужно да бъде представено удостоверение от Агенция по вписванията за регистриран режим на имуществените отношения.

     

    Удостоверението за наследници се издава от общината по последното местожителство на починалото лице и има валидност 6 месеца – също такса от 2 лв.

    Ако лицето е възпрепятствано да се яви при извършване на сделката, следва да снабди друго лице по своя преценка с пълномощно, което трябва да бъде изрично – да се посочи за кой недвижим имот се дава право на разпореждане, какви сделки може да извършва пълномощника, да има ли право да преупълномощава други лица, да има ли право да договаря сам със себе си, например да сключи сделката и като купувач – лично или като пълномощник на купувача и пр. Ако пълномощното е издадено след 01.03.2008 год., същото следва да отговоря на изискванията на чл.589 ал.2 от ГПК- упълномощителят следва да положи подпис и да изпише пълните си имена собственоръчно и без съкращения и на изискванията на чл.37 от ЗЗД- едновременно да бъде удостоверен подписа на упълномощителя и да бъде удостоверено съдържанието на пълномощното.

    Пълномощното може да не е ограничено със срок. Задължително обаче същото следва да бъде съпроводено от два вида декларации, които са лични и следва подписа на декларатора върху тях да се удостовери от нотариус, обикновено заедно с пълномощното, за да може да се извърши сделката в негово отсъствие – декларация за гражданство или гражданско състояние по чл. 25 ал. 8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и за липса на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. 264 ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс / 2бр./. Последната декларация важи само за текущата година.

    Ако желаете да продадете реална част от притежаван от Вас по-голям имот, предварително поискайте от Община служба “Земеделие и гори” да Ви бъде съставен проект за разделение на имота на два или повече обособени парцела.

     

    2. Скица – издава се от Общинската служба ”Земеделие и гори” и също е валидна 6 месеца. Такса за издаването – 3 лв. Скицата следва да отразява всички извършени сделки и в нея продавачът следва да фигурира като собственик, т.е. да е извършена пререгистрацията на всички сделки до момента.

     

    3. Удостоверение по чл. 264 ал. от ДОПК – за данъчна оценка – също важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок / напр., че важи да първото полугодие/ . Издаването й се извършва след представяне на удостоверение за отстояние от Общинската служба “Земеделие и гори” и за двете удостоверения се заплаща такса по 4 лева.

     

    4. Документ за самоличност – лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Земеделска земя чрез сделка – покупка, дарение и пр. може да придобиват само българските граждани и юридическите лица със седалище в България. Т.е. възможността чужденец да закупи земя е налице само, ако същият има регистрирано търговско дружество на свое име в България.

     

    Процедура: производството пред нотариуса във връзка с продажбата на имота започва по молба на страните/продавач и купувач/. Към молбата следва да бъдат представени всички документи, удостоверяващи правото на собственост и изпълнението на особените изисквания на закона. Следва да бъде представен проект за нотариален акт за продажба или да се възложи на нотариуса да изготви такъв проект. След проверка на всички документи, нотариусът  проверява самоличността и дееспособността на страните, след което прочита проекто-нотариалния акт. След одобрението на акта от страните, същият се подписва от страните/ същите изписват пълните си имена и полагат подпис/ и от нотариуса.

      Това е стандартната процедура. Възможни са усложнения във връзка с:

    -         участие на представител на някоя от страните/законен представител или пълномощник/

    -         участие на лице, което не знае български език

    -         участие на неми, глухи и глухонеми

    -         особености в предмета на сделката- например нотариален акт за прехвърляне на идеална част от имота

    особености в съдържанието на договора- например  нотариален акт з с определяне начина на ползване на имота нотариален акт за продажба със запазено право на ползване;  нотариален акт за продажба със запазване право на преминаване; нотариален акт за продажба с клауза в полза на трето лице и др.

      Във връзка с продажбата на имота се плаща:

    -        местен данък по ЗМДТ  от 2 до 4% съобразно Наредбата  на съответния Общински съвет на чиято територия се намира продавания имот/ от уговорената цена или данъчната оценка, в зависимост от това коя има по-висока стойност/.

    -        Такса по Закона за нотариусите и нотариалната дейност със следващия се ДДС върху така изчислената такса.  Дължимата нотариална такса се изчислява по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, одобрена с ПМС № 186 от 13.08.1998 г., обн., ДВ, бр. 95 от 14.08.1998 г., в сила от 15.08.1998 г., изм. и доп., бр. 5 от 19.01.1999 г., бр. 39 от 26.05.2009 г., в сила от 1.07.2009 г.

    -        такса по сметка на Агенцията по вписванията – 0.1% върху удостоверявания материален интерес, но не по-малко от 10.00 лева – съгласно Тарифа за държавните такси, събирани от Агенция по вписванията.

     

    Павлина Симеонова - Нотариус №335;

    Адрес: гр.Варна, бул.Мария Луиза №48

    Тел.: 052 630 660; факс 052 601 587

    Е-mail: notarius_335@abv.bg

     

     

    АКЦЕНТИ ПРИ СКЛЮЧВАНЕТО НА ДОГОВОР ЗА АРЕНДА В ЗЕМЕДЕЛИЕТО

     

    Основният нормативен документ уреждащ арендните отношения в земеделието е Закона за арендата в земеделието,  приет на 27.09.1996 година.

    Арендните отношения в земеделието се уреждат с аренден договор, обект на който е земеделската земя.

    С договора за аренда (наричан по-долу Договора) арендодателя (собственикът на земеделска земя) се задължава да предостави на арендатора (физическо лице, кооперация, едноличен търговец, дружество с ограничена отговорност или друго дружество, регистрирано по българското законодателство) за временно ползване притежаваната от него земя, а арендаторът да извърши определено арендно плащане, което може да се договори в пари и/или земеделски продукти.

    Договорът за аренда, задължително се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и се вписва в нотариалните книги и регистрите на съответната служба по земеделие и гори. При вписването се представя скица на земята издадена или заверена от общинската служба по земеделие и гори. Разходите за това обичайно се поемат от арендатора.

    Минималният законов срок за сключване на договора е четири години. Тук ще посочим, че договор сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено може да се развали само по съдебен ред, а договор сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичане на четвъртата година.

    Много важно е да се знае, че с промяна на Закона за собствеността и ползуването на земеделски земи от март 2007 година при сключен договор със срок над пет години при евентуална продажба на земята, собственика-арендодател е задължен първо да я предложи за покупка на арендатора на цената на която смята да я продава. Нашият съвет е много внимателно да подхождате при определяне срока на действие на договора.

    Ще се спрем на основните права и задължения на арендатора и арендодателя, съгласно изискванията на Закона за арендата, които следва да залегнат в договора.

    Арендаторът е длъжен да заплаща данъците и таксите, свързани с ползването на земята, а арендодателят- данъците и таксите, свързани с притежаваната от него земеделска земя. До този момент, както и за 2008 година, съгласно чл.10, ал.3 от Закона за местните данъци и такси, земеделските земи и горите не се облагат с данък. Коментира се въпроса за земи, които не се обработват, да бъде въведен данък.

    Важно е да се знае, че арендните плащания и през настоящата година, съгладно чл.13, ал.1, т.24 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица, представляват необлагаем доход за арендодателя-собственик-физическо лице.

    Арендаторът е длъжен да извърши арендно плащане във вид и срокове уговорени в договора, да стопанисва земята с грижата на добър стопанин, да не я уврежда, както и да спазва установените санитарно-хитиенни, противопожарни и екологични норми.

    Само ако е уговорено в Договора, арендаторът може да преарендува земята.

    Желателно е при сключването на Договор да се записва текст забраняващ изрично залагането и ипотекирането на земята от страна на арендатора.

    Продължаването на Договора може да стане само в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписване в нотариалната книга и в регистъра на съответната служба по земеделие и гори.

    Прекратяването на Договора става:

    -с изтичане на договорния срок

    -по взаимно съгласие, изразено писмено, с нотариална заверка на подписите

    -с едностранно предизвестие, ако е уговорено в Договора и в предвидени в закона случаи.

    Прекратяването на Договора се вписва в нотариалната книга и в регистъра на съответната служба по земеделие и гори.

    Арендодателят може да развали Договора поради забавяне на уговореното арендно плащане за повече от три месеца, като самата технология за разваляне следва да се уговори в Договора. Възможно е да се уговори неустойка за забава на арендното плащане.

     

    В следваща статия ще обърнем внимание на вида, начина на определяне и размера на арендните плащания за период от 5-10 години в България, както и на размера на преките плащания (субсидии) от Европейския съюз за регистриран декар земеделска земя, започнали да се изплащат за пръв път пред декември 2007 година, на база Договора за присъединяване на България към Европейския съюз от 01.01.2007 година.

     

    Стефан Бянов

    Магистър по икономика и Бизнес оценител